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中山楼市的真实面貌

来源:原创    2021-04-01    编辑:管理员   浏览:53

我们有一个外贸业务方面的供应商,工厂在中山南朗,所以近一年就去过三次,老婆看厂和验货,我顺便周边看看盘。


老板是湖北人,化工专业出身,这点和我蛮像的,年纪也相仿,所以很聊得来,说起中山楼市,也是一肚子苦水。

这个工厂老板之前在深圳宝安开厂,房子宝安也有一套,目前用于小孩读书。后来2015年深中通道吵得非常火热,17年把工厂搬过来,顺便在南朗的锦绣海湾城买了一套160多平的房子,时间过去四年了,房价没怎么涨,特别后悔为什么当时没买深圳的前海和宝中。

中山房价为啥就不涨呢?

这篇文章我们来好好聊聊中山楼市!

作为曾经广东四小虎的中山,东临深圳,南接珠海,北通南沙,靠着珠江口,地理位置是很不错的,但这些年发展一直没什么起色,GDP远远落后于东莞和佛山,房价和东莞相比,已经相差两倍以上。

中山的楼市,不怎么起眼,但这五年已经经历过一波三折的大起大落。

2015年,一纸“深中通道”规划的消息,让中山楼市像打了鸡血一样,房价从5千左右,直接干到一万以上!一时风光无俩!(深莞广这三个核心城市,其实也是翻倍行情)。

2018年 – 2019年,深中通道热度消退,中山楼市开启阴跌模式,曾经喧嚣的售楼处变得门可罗雀,二手楼市更是房子难卖,只能降价处理。

时间到了2020年下半年,随着深莞限购政策出台,深中通道进一步临近,原本死气沉沉的中山楼市,又开始泛起水花了,而且还有沸腾的趋势。

12月19日,位于中山马鞍岛的保利天汇首次开盘。认筹时,带着粤B车牌的车排了几公里,给马鞍岛造成史上最大塞车场面,开盘后更是创下了3分钟就抢光的记录。

那么问题来了,中山楼市的火爆,引起了很多人的跃跃欲试,这里的房子,到底值不值得投资?

首先,我们来看整个中山的地图,和东莞一样,作为一个地级市,没有县和区,下面直接是镇区,一共25个镇,分为五大组团。

首先我们要明白一点:鉴于中山才300万出头的人口,广东排名第九、孱弱的本地经济实力,这里的房子,要想升值,只能看看深圳、东莞、珠海、广州的客户了。

广州客要投资,肯定优先是附近的南沙了;珠海经济实力其实一般,影响有限;所以主要看深圳客的外溢能力,这一波还加入了不少东莞客,这两个城市都是新增人口最多的。

从上面五大组团来看,基本中山楼市格局是这样的:

东部组团炒深中通道概念,主要是卖给深圳人的

东北部组团蹭概念,希望卖给深圳人

中心组团价格相对最高,配套成熟,是留给本地改善群体的

南部组团靠近珠海,基本沦为珠海刚需的后花园

西北组团和东北组团部分,主要卖给顺德人和广州人

整个中山楼市,95%以上的楼盘基本没有任何投资价值,一定想在沙子里面刨出点金子,我们只看东部组团的机会!主要是深圳客的影响太大。

东部组团包括火炬开发区、翠亨新区、南朗镇。

在大湾区九个城市中,中山的GDP排名倒数第二,人口规模也才320万,过去五年人口增长缓慢。过去的10年中,GDP逐渐被珠海、惠州超越,就连非常不起眼的江门,都超过中山了!

所以,中山作为行政面积和深圳、东莞差不多大的城市,但人口和经济相比,简直是天渊之别。靠自身,根本撑不起更高的房价。

就像我开头提起的这位工厂朋友,即便买了最具概念的东部,房价还是不涨,没有外地客的涌入,这里基本就是一潭死水!和惠州差不多,都是巨大库存。

所有人的目光都盯着深中通道!


所有的中山开发商都想方设法去抱紧这根救命稻草!

但,深中通道真的能解救苦苦站岗的中山业主吗?

回答是不一定!

坦白讲,想要投资中山,真的是在赌,赌深中通道带来的通勤是否便利,赌马鞍岛的规划落地,赌中山的产业和人口的改变。

这,其实还是很难的,周期很长,一旦赌错,又是站岗很多年。而且深中通道有一个硬伤:没有规划地铁轻轨,这个光靠开车来回往返深圳和中山,来去都是几个小时,加上传说中价格高企的过桥费,想想就酸爽!

我的后台粉丝有一些是在中山本地工作和生活的,好几个微信都问到我类似问题:飞鱼哥,深圳和东莞我没名额,也买不起,如果一定要买中山,你有什么建议吗?

这里我给大家提供三条锦囊,确保你至少跑赢整个中山楼市没有任何问题。

注意了:如果你还有深圳和东莞的名额,一定优先深莞。中山楼市只适合资金量小、没有名额、想搏一搏的朋友,或者一定要本地自住的小伙伴

锦囊一:一定要买离深中通道出口近的楼盘,锁定东部片区。我们并不是因为中山产业和人口强才投资这里的,而是离深圳有多近、受深圳辐射有多强才投资的。作为一个三线城市,自身的价值一定大不过被一线辐射的价值,所以要考虑通勤距离和便捷程度。

锦囊二:一定要买五年内的次新楼盘,而且要是品牌开发商的楼盘。中山楼市库存巨大,打开中介APP,很多楼盘在卖的有一百多套,而成交才十来套,要消化完毕,形成上涨趋势,难度太大,一旦选错品质差的楼盘,万劫不复!

锦囊三:一定要看未来三年生活配套是否成熟。我们买房,首先第一条想到的不是自己,而是将来买我们房子的人。不管本地客,还深圳外溢过来的刚需,如果生活配套没有,他们如何留下来呢?所谓的生活配套,一是学校;二是商业设施。拿临深的惠州参考,成熟的小区,如果有完善的学校和商业配套,一般还是会吸引不少人居住,即便离深圳远一些。

锦囊说完,大家珍重!中山楼市,坑还是非常多的,小心为妙!

目前最火爆的马鞍岛,价格已经被炒到3万+,被提前透支不少,不建议。更稳妥的选择,是去二手市场看看还没怎么推高、离深中通道近一点的品牌次新楼盘,比如火炬和翠亨片区的房子。

我们同纬度对比,单价2万不到,其实在临深片区的新一线城市—东莞,还是能找房源的,比如大朗镇和黄江镇,未来有直通深圳的地铁,离深圳又近很多,旁边有高新产业遍地的松山湖科学城和光明科学城。所以,我们为什么要舍近求远,去找一江之隔、产业人口很弱的中山呢?仅仅被深中通道概念吸引?被大量中介发的利好信息轰炸得头脑发晕?

中短期看,中山发展有限,人口又少,没什么高新龙头企业真正入驻,低附加值产业固化严重,中高端已经被广深莞吃得死死的,很难有大的起色。

投资中山,要做好长期抗战准备,还要很好的运气!