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多盘刺破2万/平!中山火炬这个板块,凭什么半年涨1500元/平?

来源:原创    2021-03-19    编辑:管理员   浏览:222

火炬邻东区价值几何?

在几天前发出的《短短半年,中山这个区域“集体”涨价!》中,一条关于火炬邻东区价值的评论,引起大家的热烈讨论。

东区有丰富的教育资源、生活配套,火炬邻东区虽能享受东区的配套,但很多资源难以分上一杯羹,比如教育配套。
但回顾近期,陵岗板块共5盘涨价,甚至有3盘刺破2万/平
肥猫哥哥搜寻了一番,找到了一份陵岗板块的规划。恰好发现了几个比较有代表性的项目,或许能解开火炬邻东区板块集体涨价的“秘密”
注:该规划于2017年发布,未来不排除变动的可能性,请以政府信息为准。
房价逐渐走高?
板块集体奔2万/平
该片区在中山六路以南、博爱路以北、东接广珠东线、西临长江路,规划范围约424.22公顷,包含多个在售一手盘。

无论是“价”还是“量”都保持较高水准,有盘年头涨到现在,也有盘名列成交榜单前列。

远洋新天地:带装均价2万/平起,涨价1000元/平;

广联博爵:短短半年,上涨约2000元/平;

合强熹时代:半年涨价1500元/平,销量较佳;

德宝怡高:清尾货,新一期即将推出

金色年华:涨价1000元/平,三期即将面市

原因可以归纳为下面几点:

1、今年以来,谁涨的最快?这里首要提到的就是广联博爵,从该项目的楼价走势图可以看到,广联博爵今年涨了近2500元/平,直线奔向“2”字头。

该区域“2字头大军”除了广联博爵外,其中还包括金色年华、远洋新天地等盘。

项目 产品 均价(万/㎡)
远洋新天地 110-117㎡三至四房 带装2-2.35
金色年华 85-283㎡三至四房 带装1.9-2
广联博爵 88-116㎡三至四房 毛坯2.05
合强熹时代 95-121㎡N+1房 带装1.8
东方名都 113-118㎡三房 毛坯1.67
德宝怡高 95-143㎡二至四房 毛坯17
水木年华 二手房 1.6
实地璟湖城 二手房 1.3
合生帝景苑 二手房 1.2
翰林名苑 二手房 /
傲峰花园 在建 /
数据来源:卓域、贝壳 统计世家:2020.10.14

2、低价盘正在减少。目前东方名都已进入清盘阶段,而德宝怡高性价比较高的德区也即将卖完,将来低价盘的选择越来越少。
3、在售的大盘上,未来体量也是十足。金色年华二期,共计180多亩地将投入使用;远洋新天地尚有不少储备用地,大约1000套未开发。

新盘方面,傲峰花园绿网逐渐拆除,或在年内入市。作为华鸿璟悦轩相似的项目,高层住宅配别墅的项目,注定价格不会低。
4、供应的项目不算多,但不少项目比较抢手。在中原8月份的楼市报告中,该区域的金色年华和远洋新天地就分别以113套、93套位居榜单前列。

5、虽然规划有待落实,但整片区域还将新建8所学校,几乎每个成片住宅区都配备了幼儿园。
另外,所谓“路通财通”,待景观路和花园路打通,连接两条城市主干道,对该区域的发展有着重要推进作用。
教育资源不足?尚有8所学校待建,推进较慢

作为可容纳4.9万人口的板块,片区内现有的学校并不能弥补学位的紧缺。因此陵岗片区在教育配套下了不少功夫。

就像刚刚提到的,板块内几乎每个连片的居住区都会配上15-20班的幼儿园,不仅如此,小学、初中、高中均有所补充。

肥猫哥哥将新增学校的位置梳理了一遍:

①4所幼儿园。位置分别在:水木年华花园(18班幼儿园)、实验中学左上角(20班幼儿园)、金色年华(15班幼儿园)、实地璟湖城(18班幼儿园);
②2所小学。位置分别在:水木年华花园南侧(42班小学)、傲峰花园北侧(48班小学);

③2所中学,位置分别在:合生帝景苑南侧(54班高中)、翰林名苑西侧(54班初中)。
也就是说,除了已有的4所学校外,陵岗片区还要建4所幼儿园、2所小学和2所中学
交通怎么样?花园路改造提上日程

整体上,陵岗片区规划总面积4.24平方公里,规划人口4.9万人,规划在交通上也有发力。

其一、规划中针对六条道路进行了相应的调整,其中的亮点有:

1、景观路由下穿方案改为上跨桥方案,目前陵岗片区的景观路部分还未开始建设,打通后接驳中山六路与博爱七路,将大大缓解目前长江路与东江路交汇处的拥堵情况。

2、落实南外环与博爱路立交方案,调整9米道路类型,将16米道路调整为9米。

3、花园路12米道路调整道路线形。

花园路“断头”路段

目前花园路路况并不乐观,在金色年华二期东侧出现“断头”现象,但近期花园路有所推进,预计明年4月份完工

购房者怎么看?
虽然该板块有不俗的潜力,但购房者又是否买单?房叔曾采访过几位在火炬的购房者,不妨看看他们怎么看(想看原文戳这)。
W先生:“首先是考察地段,比如,这个盘与深中通道接驳的交通距离近不近;其次是周边配套,日后生活周边配套很重要,平时购物、生活需求这些要基本满足。”
深圳客E姐:“第一,火炬区GDP全市最高,但房价还比东区低,投资成本相对较低;第二,东区配套已成熟,这意味着房价高,不太适合投资;第三,目前,翠亨新区尚待开发,预计需要超过10年发展时间,直白讲,我不想买套房子用来养老。
中山本地人C小姐:“我是觉得,人应该要有追求一点,到更城市化的地方,博爱路一带的环境氛围就很好。
有两套房的D先生:“我们看了附近几个楼盘,东区、火炬都有,本地人喜欢实在一些,不能看实地样板房、带普通装修、质量麻麻地、或公摊面积很多的,都被PASS掉了。”
以上几位购房者,有刚需、改善,也有投资客,他们入手火炬的理由各不相同,或许可以代表大部分火炬买家。

或许,火炬因为环境问题,令不少准备入手的买家望而却步。
房叔还是那一句,要结合自己的实际情况,实地多看几次才知道值不值得买,多做功课才是正理。
附陵岗片区航拍图:

欢迎参与中山专团看房热线:138-2312-9624(可加微信)肥猫哥哥

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