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利空利好大交织!2021年还是买房的好时机吗?

来源:原创    2021-02-23    编辑:管理员   浏览:25

一.东北探索全面放开计划生育,这是楼市大利好吗?

前段时间公安部发布的《二〇二〇年全国姓名报告》显示,截止到2020年12月31日,2020年出生并已经到公安机关进行户籍登记的新生儿共1003.5万人。

什么概念?

同样是公安部数据,2019年的数据是1179万人,也就是说去年人口增长的跌幅在15%左右。

人口生育率逐年下降,人口危机渐行渐近已经成为事实。

为此,2月18日,国家卫健委官网上发布了一条“对十三届全国人大三次会议第9839号建议的回复”,里面的核心信息是:

 

全面放开人口生育限制,或将从东北三省开始。

 

也就是说,放开计划生育,将从东北开始,并且蔓延到全国。

全面放开计划生育的时代不远了!

其实人口生育率降低不是从去年开始,这些年不仅在东北,包括山东、浙江温州、广东山东这类过去的生育强省/市,现在的生育率都在持续下降,一个城市越发展,生育率就会越下降,这是全国其他发达国家的亲身说法。

所以放开计划生育接下来在全国实施不是问题。

众所周知,人口是楼市的稳定器,只有人口稳定增长,房价才有稳步上涨的空间。

过去我国房价上涨速度能如此快,很大一部分原因在于我国有庞大的人口红利,可如今是怎样一个情况

一边是生育率逐年降低,这是楼市的一大利空,一边是探索放开计划生育,这又是对楼市的利好。

利空和利好相互交织,到底这两者背后有什么联系,全面放开计划生育对楼市而言究竟是不是一个稳定器?而接下来又会有什么具体的支持政策?

而我们国家现在到底还有没有人口红利期,这个人口红利期又还能延续多久?只有搞清楚人口红利,才能知道接下来中国楼市还有没有机会?而局部机会又在哪?接下来给大家详细来分析。


首先,人口利空和利好是相辅相成的存在,我们在分析人口价值时,不能一概而论,要分城分区域分析:人口老龄化是不争的事实,十年前就陆续显现,所以对楼市的影响也是一直存在,只是北方城市对比南方城市更为明显;假入目前全面放开计划生育,人口会不会大幅上升?这其实也是很严肃的话题,随着城市化发展,城市生活水平提高,生活成本越来越高,新生率也会越来越低是不争的事实,即便全面放开计划生育,新生人口增长也是在理性的增长范围,小幅度上涨。不敢生,养不起的现状会持续,所以此次政策调控如没有更多的政策支持鼓励,如果按100分的期望,那么也只能拿到60分,勉强及格。而且不同省份,不同的地区的政策,新生人口的增长也不尽相同,比如东部城市如潮汕等地区,将会有很明显的效果,而北方城市增长可能会遇到尴尬。同时,大城市与小城市的分化也会十分明显,反而大城市的人口预期不及小城市。


然后,我们国家的人口红利依然存在,依然可持续10年左右,这主要是因为我国大基数人口决定的。但是,随着80后这一代高峰期,90后的快速成长成家,00后的相继主力到最后的10后,我们发现我国人口红利将逐步消失。而且随着大众受教育水平提升,城市群的大力发展,借助国外成熟城市群发展,我国也随着发展,着力发展城市群,诸如粤港澳大湾区,上海为中心的江浙一带等,年轻人将会越来越集中在这些大城市,所以小编认为,人口的聚焦在热点城市群。这样,即便放开计划生育,鼓励生育,那人口还是会向着一二线城市聚集;对比南北发展差异,产业布局差异,更多的人偏爱南方城市,这也将会导致区域化,局部的人口聚集增长。


最后,面对人口新增的尴尬局面,如果政策不进一步补充相应的生育福利以及鼓励政策,短期内很难有太大的人口改善局面。所以小编相信,随着北方试点,全国推广,将会陆续出台更多的鼓励政策,这是长期的愿景,也是循序渐进的过程。既要避免粗暴式增长,也要根据城市发展,根据每个城市发展要求制定不同的政策。我们相信2020年的人口普查,将会是国家发展的基石,高层也看到了目前存在的问题,所以接下来还会有一系列的政策出台,具体我们不得而知,但是我们能大胆预测,未来的养老福利提高,医疗补助提高,生育补助提高,甚至更加注重新生儿未来教育提升……


综合以上,全面放开计划生育,人口增长对楼市绝对是稳定器,但是一二线房产成为硬核资产,而三四五线城市,需求量会增加,至于房价是否稳定上涨,我们还得谨慎对待;同时,我们建议能买一线不买二线,能买二线就不要考虑三四五线;随着人口往大城市聚集,我们仍然坚信,此次政策的宏观调控,信贷收紧,货币的宽松,会让一二线城市房产资产化。


二.多城银行贷款收紧!强制去杠杆下的房价要下跌?

最近闹得满城风雨的应该要数房贷政策。

尤其是深圳年前出台了二手房指导价,西部的指导价基本是二手房挂牌价的5-7成,东部好点,有8-9成。

年前大家怀揣着到底深圳银行会不会按照指导价放贷的疑惑中度过,结果出来了,有银行已经确定按照指导价放贷,瞬间首付直接提高到至少5成,再一次误伤刚需。

不仅深圳,广州也明显收紧放贷,一个是延缓放贷时间,提高放贷利率,第二个开始严查信用贷和经营贷等违规贷款用作首付,包括此前上海、厦门也在收紧放贷,背后释放的信号已经非常明显:强势去杠杆。

过去我们国家房价能涨,其实就在于可以加杠杆进入楼市,一套100万的房子,只要30万就可以买下,但现在强势去杠杆之后,直接抬高首付成本。

不仅抬高首付成本,LPR利率也已经连续7个月不变,房贷利率并未如预期般下调,而且还有地方的商业银行实行加息政策,房贷利率不跌反涨,买房成本再次提高。

在这样的一个局势之下是不是意味着管理者有意识想让房价下跌?

这次借着去杠杆的时机顺带降一波房价?接下来房价到底会不会跌,这是大家普遍关注的一个问题。

第二个问题是在房贷收紧之下我,我们应该如何应对?又该如何买房?

一旦征信收紧,房贷时间放缓,很多人都会面临一个问题,尤其是一卖一买遇到卖房这边银行不放贷款,买房这边已经给了定金,再不付款又面临违约风险,到底该怎么办?

尤其是接下来有买房打算的购房者,又应该提前做好哪些准备?

针对以上问题和疑惑,小编有十条建议,供买房客户参考,请认真研读:

1.信贷收紧,房产资产化更具保障,刚需该买还是早买,只要选好地段,占好坑,基本无风险

2.优先考虑一二线城市楼盘,这里是硬核资产,保值增值,变现能力强,不要轻易触碰三四五线,除非万不得已

3.注重征信提升,提高风险意识,购房前先征信,流水及购房资质审核,在不确定千万不要下定

4.买房还是依靠杠杆,对冲货币贬值,但量力而行;如投资,请做好长持准备,请降低风险

5.改变买房的思维:以资产配置的思路置业,以时间换取空间,获取房产价值增值

6.买房优选,如一二线城市,优选新区和产业聚集区域,注重学区;三四五线优选老城区,商业聚焦的中心可辐射范围,配套成熟,注重稀缺的学区房

7.不投机,不取巧,不炒房;以专业的角度合理选择置业;选择大于努力,选择合适的平台借以价值参考

8.不买商铺,不买海景房,不买公寓,不买旅居产品,不买别墅…;只买住宅

9.买房不轻易参考家中老人家建议,紧跟政策和城市发展契机

10.遵循短期看金融,中期看土地,长期看人口的基本原则,选择买房置业的城市


三.四大世纪超级工程!这些区域迎超级重磅利好

近日,《广东省国土空间规划(2020-2035)年》对外发布,透露出大量有价值的信息。

而其中就蕴含着城市投资的财富密码。

尤其是四大超级工程,其中的“京港澳告诉磁悬浮”、“沪深广高速磁悬浮”、“粤东至粤西沿海高铁”、“琼州海峡通道”都堪称世纪大工程。

这些工程的背后,都提示广东五大都市圈的重磅利好。

其中“粤东至粤西沿海高铁”其实就是深珠通道,是中国跨海通道的3.0板块,再次也验证深珠通道的批复指日可待,最快就在这2-3年,并且预计在十四五末就会动工。

接下来整个广东省,整个湾区,都市圈之间都将形成密集的交通网络,而广东的人口和经济增量也会进一步向珠三角集中。

除此之外,这份规划还透露出广东省的人口增长规划及布局,预计到2035年广东的常住人口将达到1.3亿人。

在全国抢人大战中,广东势必独占鳌头。而这些流入的人口将会分布到不同的都市圈和城市中,其中珠三角仍然是广东人口增长的中心所在。

就在这样的交通布局及人口布局之下,背后是楼市潜藏的机会,到底有哪些区域会强势突围而出?应该如何提前布局?

珠江东西两岸,融合大湾区发展,广州,深圳调控,临深惠州,东莞,中山和珠海等地均是热点,随着市场外溢,房价会有小幅度上涨空间。当然置业这些城市,一定要谨小慎微,优选中心区,近深圳优质开发商大盘。

文章导读:全面放开计划生育不远了,接下来人口会不会有明显增长,对楼市有何影响?房贷收紧之后,接下来楼市怎么走?房价会不会下跌?而普通买房人应该如何做好准备?广东省发布的重大规划背后有什么信号?哪些城市和区域最终受益?大家可以添加小编微信,咨询买房疑问,粤美居楼市资讯肥猫哥哥及其研究团队成员将会为你一对一解答!

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