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踩盘 | 西区汇景湾+颐安熙园楼盘详情-楼盘价值分析

来源:原创    2021-04-01    编辑:管理员   浏览:17

前几天去看了骏珑汇景湾及颐安熙园。

西区学区、博爱路旁,单价1.5万左右、首付50万以内(3房),是主要吸引点。

现场主要宣传卖点是学区房。

与朋友聊过,如果习惯在博爱路沿线居住生活活动的,会偏向西区的南面;如果习惯老石岐片区活动的,会觉得西区彩虹片区更适合。

很多活跃在博爱路的朋友其实是一直关注建好但不对外的汇景湾,我也留意了很久。

不过这次看完,我内心却偏向颐安熙园。

真够滑稽。

大家应该最关注还是学位。

但两项目都不敢打包票是入读铁城小学还是西区小学,但肯定会入这两所学校。

学区政策每年会根据符合条件的预报名适当调整,除非像剑桥郡紧挨着,这样的入读概率基本趋于100%,就近入学嘛。

在配套基本共享的前提下,偏心的原因:

两项目都是年尾交付。但熙园有装修,买家私家电即可入住。汇景湾毛坯交付,自己搞装修的话,大概率明年下半年才能住进去。

除了觉得带装修方便外,带装修的费用直接作为按揭款做30年分期了。

如果买了汇景湾自己装修,同样100㎡的房子,再省也是要实打实至少掏出15~20万的。

这对于有短期入住需求的朋友来说,资金成本就不一样。当然有人说可以做装修贷,话虽如此,但现在贷款政策多变,能不能做还不一定。

因此,纯粹从贪方便及降低资金成本角度,偏心了熙园。

不过,喜欢有自己装修风格、不差钱的朋友自然是会喜欢毛坯。

另外,看了熙园现场,也有所打动。

一个30多亩的小盘,打造出来的效果并不小气。

大概是得益于其周边没有太多高层建筑。

入口精致、有个小花园、还有个幼儿园,不远就是天悦城及西区小学,道路通达。

真正现楼卖,站在15楼做好的清水样板间,采光及视野都挺好,是进一步动心的原因。

不满意的是,4房户型只有一条腿一个户型,31套,且面积到119平米,偏大,总价去到200万。

其余89~100的均为三房。

(▲ 熙园 119㎡的四房)

汇景湾恰好在户型上取胜。

103~106方能做四房,当然也有90多的三房,选择面更广。

目前,看过100方左右能做四房产品有3个项目了,西区占俩:汇景湾与天樾,还有南头的瀚康首府。

▲ 汇景湾 103㎡的四房)

▲ 汇景湾 93㎡的三房)

如果对比现场的质感及手工,投票给熙园。虽然熙园的手工细节也有不少瑕疵。

目前两者是实实在在的竞品项目,毕竟剑桥郡是尾货了。

相距不远的两盘,都有弱点被对方揪住。

汇景湾看熙园~盘子小,阳台窄;

熙园看汇景湾~土地拿得早,剩余年限远少于18年拿地的熙园。

熙园的销售对阳台窄是这样解释的:开发商从深圳过来,遵循了深圳的一些习惯,将更加多的空间留给了客厅。而且,每个人一天在阳台的时间并不多。(勉强接受这个话术解释)

现场看了我觉得1.2米宽的阳台还可以接受,相比1.5~1.6米肯定是窄了。

大阳台肯定有大阳台的好。不过目前汇景湾的这几栋及熙园的楼栋都是在路边,朝南的阳台再好,也确实没太大兴趣摆弄路边的阳台。

大阳台有优势的房子是指那种南向花园、或者南向水景、南向山景,能摆上桌椅喝茶看书。

对着路边,两天不清洁,灰层就太多。

对汇景湾的年限,见仁见智,其实无须太纠结。但对后面转手会有一些影响。

(具体年限我没了解)

现场了解到,最近严查首付来源确实已在执行了。前两周还能做首付贷,现在也停了。

如果要买一手做按揭的朋友,要提前做好首付款的准备、流水的准备。

这两家算的按揭贷款利率是5.35%以及5.4%(后台很多人关心利率)。

房哥还从一些项目了解到,现在部分项目的银行审批放款龟速,大家做好心理准备。

总体上,两个都可以去看看

有些朋友是一定要买一手房的,那就两个都去看看。

最后,一手的价格了解完后再看看周边的二手

看到剑桥郡为了显示价值,都明确打出广告说二手挂牌已超2万/㎡。潜台词就是买一手有价差。

不过,挂牌价只是一个参考,重点还是看成交价。

奉劝不要乱挂高价扰乱市场,最近几个加码调控的城市都剑指挂牌价,上海也下架了一批价格虚高的房源。

剑桥郡二手成交均价以1.5万/㎡为主;

海伦时光二手成交均价以1.45万/㎡。

附近是大概可以参考这两个。

当然,蓝波湾也可以参考的,只是蓝波湾的建筑质量太一般,太显旧,不然还真是好小区。

它的二手成交均价为1万元/㎡。

▲ 蓝波湾 从博爱路角度拍)

上面三个项目的租金也稍微了解了,以三房为例:

剑桥郡集中在2500~3000元/月;

海伦时光集中在2400~2800元/月;

蓝波湾以2000元/月为主。

租金差异值与房价差异正同频。

下面是图片~

(▲站在蓝波湾,一眼看三盘)

在汇景湾样板房往北看)

汇景湾裸露的外墙 感觉不好)

在熙园看汇景湾 剑桥郡 海伦时光)

熙园)

熙园本就小盘,还要配个幼儿园)

 熙园入口)

▲ 熙园的小花园)

▲ 站在熙园15楼看远处的岐江壹号 新悦 前面那一群白色的是下闸旧改片区,被富力签过改造)

(▲ 中山买房的税收政策,指一手房,以及按揭资料)

▲ 在汇景湾与熙园旁的万好美域,我还是心念念二手,大家不妨了解一下。)

二手房的好处,大家留意后面两三天的文章。

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