前几天去看了骏珑汇景湾及颐安熙园。
西区学区、博爱路旁，单价1.5万左右、首付50万以内（3房），是主要吸引点。
现场主要宣传卖点是学区房。
与朋友聊过，如果习惯在博爱路沿线居住生活活动的，会偏向西区的南面；如果习惯老石岐片区活动的，会觉得西区彩虹片区更适合。
很多活跃在博爱路的朋友其实是一直关注建好但不对外的汇景湾，我也留意了很久。
不过这次看完，我内心却偏向颐安熙园。
真够滑稽。
大家应该最关注还是学位。
但两项目都不敢打包票是入读铁城小学还是西区小学，但肯定会入这两所学校。
学区政策每年会根据符合条件的预报名适当调整，除非像剑桥郡紧挨着，这样的入读概率基本趋于100%，就近入学嘛。
在配套基本共享的前提下，偏心的原因：
两项目都是年尾交付。但熙园有装修，买家私家电即可入住。汇景湾毛坯交付，自己搞装修的话，大概率明年下半年才能住进去。
除了觉得带装修方便外，带装修的费用直接作为按揭款做30年分期了。
如果买了汇景湾自己装修，同样100㎡的房子，再省也是要实打实至少掏出15~20万的。
这对于有短期入住需求的朋友来说，资金成本就不一样。当然有人说可以做装修贷，话虽如此，但现在贷款政策多变，能不能做还不一定。
因此，纯粹从贪方便及降低资金成本角度，偏心了熙园。
不过，喜欢有自己装修风格、不差钱的朋友自然是会喜欢毛坯。
另外，看了熙园现场，也有所打动。
一个30多亩的小盘，打造出来的效果并不小气。
大概是得益于其周边没有太多高层建筑。
入口精致、有个小花园、还有个幼儿园，不远就是天悦城及西区小学，道路通达。
真正现楼卖，站在15楼做好的清水样板间，采光及视野都挺好，是进一步动心的原因。
不满意的是，4房户型只有一条腿一个户型，31套，且面积到119平米，偏大，总价去到200万。
其余89~100的均为三房。
（▲ 熙园 119㎡的四房）
汇景湾恰好在户型上取胜。
103~106方能做四房，当然也有90多的三房，选择面更广。
目前，看过100方左右能做四房产品有3个项目了，西区占俩：汇景湾与天樾，还有南头的瀚康首府。
（▲ 汇景湾 103㎡的四房）
（▲ 汇景湾 93㎡的三房）
如果对比现场的质感及手工，投票给熙园。虽然熙园的手工细节也有不少瑕疵。
目前两者是实实在在的竞品项目，毕竟剑桥郡是尾货了。
相距不远的两盘，都有弱点被对方揪住。
汇景湾看熙园~盘子小，阳台窄；
熙园看汇景湾~土地拿得早，剩余年限远少于18年拿地的熙园。
熙园的销售对阳台窄是这样解释的：开发商从深圳过来，遵循了深圳的一些习惯，将更加多的空间留给了客厅。而且，每个人一天在阳台的时间并不多。（勉强接受这个话术解释）
现场看了我觉得1.2米宽的阳台还可以接受，相比1.5~1.6米肯定是窄了。
大阳台肯定有大阳台的好。不过目前汇景湾的这几栋及熙园的楼栋都是在路边，朝南的阳台再好，也确实没太大兴趣摆弄路边的阳台。
大阳台有优势的房子是指那种南向花园、或者南向水景、南向山景，能摆上桌椅喝茶看书。
对着路边，两天不清洁，灰层就太多。
对汇景湾的年限，见仁见智，其实无须太纠结。但对后面转手会有一些影响。
（具体年限我没了解）
现场了解到，最近严查首付来源确实已在执行了。前两周还能做首付贷，现在也停了。
如果要买一手做按揭的朋友，要提前做好首付款的准备、流水的准备。
这两家算的按揭贷款利率是5.35%以及5.4%（后台很多人关心利率）。
房哥还从一些项目了解到，现在部分项目的银行审批放款龟速，大家做好心理准备。
总体上，两个都可以去看看。
有些朋友是一定要买一手房的，那就两个都去看看。
最后，一手的价格了解完后再看看周边的二手。
看到剑桥郡为了显示价值，都明确打出广告说二手挂牌已超2万/㎡。潜台词就是买一手有价差。
不过，挂牌价只是一个参考，重点还是看成交价。
奉劝不要乱挂高价扰乱市场，最近几个加码调控的城市都剑指挂牌价，上海也下架了一批价格虚高的房源。
剑桥郡二手成交均价以1.5万/㎡为主；
海伦时光二手成交均价以1.45万/㎡。
附近是大概可以参考这两个。
当然，蓝波湾也可以参考的，只是蓝波湾的建筑质量太一般，太显旧，不然还真是好小区。
它的二手成交均价为1万元/㎡。
（▲ 蓝波湾 从博爱路角度拍）
上面三个项目的租金也稍微了解了，以三房为例：
剑桥郡集中在2500~3000元/月；
海伦时光集中在2400~2800元/月；
蓝波湾以2000元/月为主。
租金差异值与房价差异正同频。
下面是图片~
（▲站在蓝波湾，一眼看三盘）
（▲在汇景湾样板房往北看）
（▲汇景湾裸露的外墙 感觉不好）
（▲在熙园看汇景湾 剑桥郡 海伦时光）
（▲熙园）
（▲熙园本就小盘，还要配个幼儿园）
（▲ 熙园入口）
（▲ 熙园的小花园）
（▲ 站在熙园15楼看远处的岐江壹号 新悦 前面那一群白色的是下闸旧改片区，被富力签过改造）
（▲ 中山买房的税收政策，指一手房，以及按揭资料）
（▲ 在汇景湾与熙园旁的万好美域，我还是心念念二手，大家不妨了解一下。）
二手房的好处，大家留意后面两三天的文章。
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