咨询热线:13823129624 龚经理(微信同号)
  • 惠州楼盘
  • 中山楼盘
  • 深圳楼盘

首页 > 其他楼盘资讯

急得跺脚!买南沙,要这么做啊!

来源:原创    2021-03-26    编辑:管理员   浏览:12

“等到首付三成变全款啦!横沥岛为什么还不开盘?”

去年底葛洲坝传出风声后,无数人攒着名额等开盘;


结果首付3成变5成,5成变全款,还没开盘,真是等的胸闷气短。

再加上旁边蕉门金洲、南沙湾地王撩的人心神荡漾。

等?还是不等?再等会不会价格高了站岗?不等这么多概念又该怎么选?

别再问了,今天我们一次性讲清楚南沙该怎么选。


南沙,典型的概念型新区

一个新区,最让人上头的,是它超强的可塑性,给人无限憧憬;

一个新区,最让人头疼的,是当年吹的牛,现实究竟能兑现几分;

概念遍地开花的南沙,重心在哪里?

2019年至今,明珠湾,当红炸子鸡

关注南沙的,没人不知道明珠湾好。

作为当下南沙发展的重点区域,明珠湾其实包含四个板块,但被疯狂砸产业的只有灵山岛、横沥岛。

|图片来源:明珠湾开发建设管理局

从2019年开始,南沙的企业总部、金融产业基本都落户在灵山岛;而医疗健康产业则基本定在横沥岛

不同于之前的东拆西改,两个岛尖都是直接推平重建,整体的区域划分更合理、视觉效果更好。


不过,由于横沥岛比灵山岛晚开发大概1年左右,区域面貌现在稍微差点,但横沥岛是明珠湾四个组团中,开发面积最大,未来想必还会有大量产业进驻。

其次,“宇宙快线”18号线,预计今年开通,从横沥岛吹风半小时到琶洲、珠江新城,比现在到核心区时间缩短了一半!


短期内,横沥岛相对通勤更方便。


实地踩盘,两个岛尖的建设速度非常快,根据广州市公布的建设年限看,最晚的2024年就要完工。

相当于灵山岛、横沥岛产业区基本与住宅区同期交付。


这就意味着短期内岛尖产业就会投入使用,整体价值兑现的时间缩短。

另外,岛尖住宅稀缺。虽然2020-2021年,灵山岛、横沥岛多盘上市。


但盘点夏利啊,灵山岛尖商品住宅总计只有6000户,体量还不到2个叠翠峰;横沥岛虽然总户数未定,但是从控规看,占地面积和总人口只是灵山岛的2倍,相对也不大。


因此,虽然百花齐放,实际货量真不多,未来进入二手,也不太可能出现价格踩踏。

长远看,灵山岛+横沥岛的价值点有三:

1、高净值区;有产业、有环境,对于本地中产,走两步上班,生活有品质,会成为够买主力

2、核心区通勤便利;与琶洲、珠江新城半小时通勤圈区域的价差明显,能吸引到市区刚需的进入。

3、住宅稀缺;岛尖住宅量少,未来产业全部落地,居住需求相对较多。

当下,与明珠湾叫板的,只有南沙湾。

南沙湾,曾经的王者。

2018年,政府也想在南沙湾大刀阔斧砸本金搞建设,奈何大片土地都是霍家,他不动,你就不能动。

区域不能连片发展,很难产生聚集效应,最后可能钱砸进去,效果却不尽人意,先投个邮轮母港试效果。

开发周期长、产业进驻慢,当下,南沙湾很难一飞冲天,但由于它的海景资源无可替代,未来等南沙人口填满后,可能成为真“豪宅区”

不过,周期会很长。

南沙湾的价值,必须在明珠湾缺货之后,才会重新高光。


蕉门金洲,人到中年

早期,南沙将所有的资源都砸在这里,总部大楼、商业综合体、公建配套…

经过5年苦熬,万达周末饭点网红餐厅要等位;工作日蕉门金洲主干道车流量也不小。

它未来的增长点有两个:

1、漂亮,有内涵,楼龄新,本地、市区外溢刚需自住会进入。

2、土地稀缺,基本要等旧改释放,供需不平衡。

不过,由于发展成熟,产业、界面基本不会有大变动,相对区域价值不会有大幅波动。

除了上述三个板块,南沙还有黄阁、庆盛、鱼窝头、东涌、慧谷西区(明珠湾)…

其中,只有庆盛概念相对较强。


从板块规划看,庆盛主要以学校、商务、产业园用地为主,住宅用地较少。

今年,区域会有宅地土拍,未来板块的新盘还是可以期待。

黄阁,当下多盘供应,整体板块热度非常高。

但由于区域旧改体量非常大,未来很长一段时间,可能都是新房的天下。

其次,区域汽车产业已经相对成熟,能带来的新人才流入相对有限。

短期内,很难消化完区域新盘供应,这就会导致二手价格很难有大起色。


总体来看,明珠湾,年轻人的冲劲,投资能守周期,可能会有惊喜;蕉门金洲,中年人的成熟,凡事稳着来,自住可以关注;南沙湾,没落的地主,等着重整旗鼓,有钱有闲可以买来度假;

今年贷款收严,南沙网红盘涨幅近50%,飘飘欲仙的南沙房价,会不会站岗?

1、南沙核心区同价位选择少,外围区性价比一般

横沥岛吹风价4万,同价位,新盘可选:黄埔云埔、长岭居;白云星汇云城;

对比到珠江新城距离,在18号线的加持下,横沥岛半小时,秒了要1小时-1个半小时的黄埔云埔、长岭居。

虽然白云星汇云城只比横沥慢10分钟,但楼盘周边的城市形象,落差非常大,入则繁华,出则乡村,旧改周期过长。


因此,如果未来交通时间能兑现,形象好的横沥岛还是能吸引到地铁沿线的刚需入场。

黄阁新盘售价2.6-2.8万/方,同价位,新盘,广州能选择的只有黄埔星汇城、新塘品秀星图。

对比看,交通通勤上,星汇城和品秀星图都是地铁盘,相对来说通勤更方便。


2、南沙核心区供应减少,外围区域供应增大


蕉门金洲今年的全新盘只有升龙的旧改;灵山岛尖今年新盘只有华丰金湾;真正有大供应量的只有横沥岛。

但横沥岛18号线,短期内可能有市区的刚需支撑去化;其次,横沥岛的供应对比南沙黄阁、南沙湾,其实体量并不大。

至于黄阁,虽然价格仅核心区1/2,但区域供应量大,新产业刺激弱。

综合来看,核心区,如果能守周期,可以关注;但外围黄阁区域,投资/市区刚需自住要慎重,三思后行;

如果在黄阁工作,尽量选择中型社区,近地铁、主干道,小区有学校、商业体配套的项目。

粤美居肥猫哥哥,开通了线下面基服务咨询,帮你把需求捋明白,把道理说清楚。

咨询内容,涵盖一二手。


大湾区团购看房专业咨询,请加联系13823129624(可加微信)肥猫哥哥

扫描二维码关注粤美居楼市资讯

爆料、聊房、建议随时可撩!