“等到首付三成变全款啦！横沥岛为什么还不开盘？”
自去年底葛洲坝传出风声后，无数人攒着名额等开盘；
结果首付3成变5成，5成变全款，还没开盘，真是等的胸闷气短。
再加上旁边蕉门金洲、南沙湾地王撩的人心神荡漾。
等？还是不等？再等会不会价格高了站岗？不等这么多概念又该怎么选？
别再问了，今天我们一次性讲清楚南沙该怎么选。
南沙，典型的概念型新区。
一个新区，最让人上头的，是它超强的可塑性，给人无限憧憬；
一个新区，最让人头疼的，是当年吹的牛，现实究竟能兑现几分；
概念遍地开花的南沙，重心在哪里？
2019年至今，明珠湾，当红炸子鸡
关注南沙的，没人不知道明珠湾好。
作为当下南沙发展的重点区域，明珠湾其实包含四个板块，但被疯狂砸产业的只有灵山岛、横沥岛。
｜图片来源：明珠湾开发建设管理局
从2019年开始，南沙的企业总部、金融产业基本都落户在灵山岛；而医疗健康产业则基本定在横沥岛
不同于之前的东拆西改，两个岛尖都是直接推平重建，整体的区域划分更合理、视觉效果更好。
不过，由于横沥岛比灵山岛晚开发大概1年左右，区域面貌现在稍微差点，但横沥岛是明珠湾四个组团中，开发面积最大，未来想必还会有大量产业进驻。
其次，“宇宙快线”18号线，预计今年开通，从横沥岛吹风半小时到琶洲、珠江新城，比现在到核心区时间缩短了一半！
短期内，横沥岛相对通勤更方便。
实地踩盘，两个岛尖的建设速度非常快，根据广州市公布的建设年限看，最晚的2024年就要完工。
相当于灵山岛、横沥岛产业区基本与住宅区同期交付。
这就意味着短期内岛尖产业就会投入使用，整体价值兑现的时间缩短。
另外，岛尖住宅稀缺。虽然2020-2021年，灵山岛、横沥岛多盘上市。
但盘点夏利啊，灵山岛尖商品住宅总计只有6000户，体量还不到2个叠翠峰；横沥岛虽然总户数未定，但是从控规看，占地面积和总人口只是灵山岛的2倍，相对也不大。
因此，虽然百花齐放，实际货量真不多，未来进入二手，也不太可能出现价格踩踏。
长远看，灵山岛+横沥岛的价值点有三：
1、高净值区；有产业、有环境，对于本地中产，走两步上班，生活有品质，会成为够买主力
2、核心区通勤便利；与琶洲、珠江新城半小时通勤圈区域的价差明显，能吸引到市区刚需的进入。
3、住宅稀缺；岛尖住宅量少，未来产业全部落地，居住需求相对较多。
当下，与明珠湾叫板的，只有南沙湾。
南沙湾，曾经的王者。
2018年，政府也想在南沙湾大刀阔斧砸本金搞建设，奈何大片土地都是霍家，他不动，你就不能动。
区域不能连片发展，很难产生聚集效应，最后可能钱砸进去，效果却不尽人意，先投个邮轮母港试效果。
开发周期长、产业进驻慢，当下，南沙湾很难一飞冲天，但由于它的海景资源无可替代，未来等南沙人口填满后，可能成为真“豪宅区”。
不过，周期会很长。
南沙湾的价值，必须在明珠湾缺货之后，才会重新高光。
蕉门金洲，人到中年
早期，南沙将所有的资源都砸在这里，总部大楼、商业综合体、公建配套…
经过5年苦熬，万达周末饭点网红餐厅要等位；工作日蕉门金洲主干道车流量也不小。
它未来的增长点有两个：
1、漂亮，有内涵，楼龄新，本地、市区外溢刚需自住会进入。
2、土地稀缺，基本要等旧改释放，供需不平衡。
不过，由于发展成熟，产业、界面基本不会有大变动，相对区域价值不会有大幅波动。
除了上述三个板块，南沙还有黄阁、庆盛、鱼窝头、东涌、慧谷西区（明珠湾）…
其中，只有庆盛概念相对较强。
从板块规划看，庆盛主要以学校、商务、产业园用地为主，住宅用地较少。
今年，区域会有宅地土拍，未来板块的新盘还是可以期待。
黄阁，当下多盘供应，整体板块热度非常高。
但由于区域旧改体量非常大，未来很长一段时间，可能都是新房的天下。
其次，区域汽车产业已经相对成熟，能带来的新人才流入相对有限。
短期内，很难消化完区域新盘供应，这就会导致二手价格很难有大起色。
总体来看，明珠湾，年轻人的冲劲，投资能守周期，可能会有惊喜；蕉门金洲，中年人的成熟，凡事稳着来，自住可以关注；南沙湾，没落的地主，等着重整旗鼓，有钱有闲可以买来度假；
今年贷款收严，南沙网红盘涨幅近50%，飘飘欲仙的南沙房价，会不会站岗？
1、南沙核心区同价位选择少，外围区性价比一般
横沥岛吹风价4万，同价位，新盘可选：黄埔云埔、长岭居；白云星汇云城；
对比到珠江新城距离，在18号线的加持下，横沥岛半小时，秒了要1小时-1个半小时的黄埔云埔、长岭居。
虽然白云星汇云城只比横沥慢10分钟，但楼盘周边的城市形象，落差非常大，入则繁华，出则乡村，旧改周期过长。
因此，如果未来交通时间能兑现，形象好的横沥岛还是能吸引到地铁沿线的刚需入场。
黄阁新盘售价2.6-2.8万/方，同价位，新盘，广州能选择的只有黄埔星汇城、新塘品秀星图。
对比看，交通通勤上，星汇城和品秀星图都是地铁盘，相对来说通勤更方便。
2、南沙核心区供应减少，外围区域供应增大
蕉门金洲今年的全新盘只有升龙的旧改；灵山岛尖今年新盘只有华丰金湾；真正有大供应量的只有横沥岛。
但横沥岛18号线，短期内可能有市区的刚需支撑去化；其次，横沥岛的供应对比南沙黄阁、南沙湾，其实体量并不大。
至于黄阁，虽然价格仅核心区1/2，但区域供应量大，新产业刺激弱。
综合来看，核心区，如果能守周期，可以关注；但外围黄阁区域，投资/市区刚需自住要慎重，三思后行；
如果在黄阁工作，尽量选择中型社区，近地铁、主干道，小区有学校、商业体配套的项目。
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