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没搞清楚这点!今年千万别买房!

来源:原创    2021-02-26    编辑:管理员   浏览:59

节后的楼市,铺天盖地都是重磅调控!


房贷收紧、利率上调、二手房指导价在市场不断交织,搅得人心惶惶。

许多人都在担心,此刻到底是不是买房的好时机?

 

涨过半程的城市,接下来调控是否会跟上,此刻买入是不是高位站岗?


还未启动的城市,小阳春今年还会不会来,此刻买入是不是立即套牢?


正在涨动的城市,房价还会持续上涨多久,此刻买入会不会成为最后的接盘侠?

 

楼市里爱琢磨的人不少,爱瞎琢磨的人也不少。政策走势,确实能帮我们看清后市,但看的太多,醒不过来,就是自寻烦恼,舍本逐末。

 

说实话,此刻除了广深楼市,还有待观望。全国大多数城市,根本没有受到这波调控的影响。


房地产早已过了短炒时代,在价值城市限售的情况下,穿越楼市牛熊的关键,不是时机,而是你买的房子到底有没有价值!

 

今天,我想回归当下买房和投资的根本性问题——如何买到有价值的房子,分享一些能实操的干货给大家,每一条都是我不断实践后,凝练出来的干货。

 

近期准备买房的朋友,一定要仔细看;有经验的朋友,可以在评论区一起交流补充!

 


什么样的房子是好房子?

 

80%的朋友买房时犯难,不是因为不会看房,相反是太会看房,买不到房!

 

这些年,我接受过很多周边朋友和粉丝的买房咨询,就我总结,往往是看起来最懂楼市的人,买房最慢,也最容易错过买房的最佳时机。

 

房子属于大宗产品的消费,涉及到的资金量不小,楼市里谨慎些,无可厚非,毕竟谁的钱也不是大风吹来的。

 

但怕就是怕有些人只学会半吊子,就是在售楼部里挑毛病,总以为能配得上自己的,一定是一套满分的房子。挑来挑去,房价上涨了,这回轮到自己配不上房价了。

 

我有个朋友就是活生生的惨痛案例,去年年初听了大胡子李老师的直播课,了解到广州楼市即将启动了,赶紧跑去看房,看得够早了吧,但是前几天告诉我,还在看。此刻的广州楼市,大家应该略有耳闻,房贷收紧,利率上调,天河区更是涨了至少30%,可以说完全踏空这轮行情。

 

是因为他不懂看房吗?相反是因为太会了,太挑了。本身资金有限,只能选择天河区刚需上车两房,又是嫌小区环境,又是嫌后续难加装电梯,又是嫌弃户型不好,如今嫌着嫌着买不起了,反而跑来问我怎么办!

 

买房之前,最重要的,就是要调整预期,楼市里好房子,真的只有80-90分。地段好、户型好、配套好的房子有,但是毛病就是贵;想要性价比,就要懂得取舍。

 

比着急看房更重要的是,坐下好好思考你对房子的诉求是什么,然后列下来,一定要足够具体,足够明确,比如学位、地铁、商圈、面积等等。有时在资金有限时,能满足你当前最迫切需求的房子,已经是好房子,碰到就赶紧谈。

 

过去买房赚钱的,不是看房看半年的,而是下单最果断的!

 


根据市场调整需求!

 

那么如何挑选一套80-90分的好房子?

 

比明确自己需求更重要的,是搞清楚这个城市的核心资源在哪里。

 

没有人买房,是希望房子不涨的。比起你喜欢的,更重要的是市场喜欢的,买房一定要看市场,而不是看个性!

 

不同的城市,楼市的选筹逻辑往往天差地别!哪怕是北上广深等一线城市,都无法实现一套打法走天下。拿一线城市买房逻辑,去指导你三四线买房的专家,一定要远离。

 

楼市里真正值得信仰的,只有市场,尤其是二手市场。

 

很多人把搞清二手市场,想得太过复杂,在这里我教大家一个简单的办法,就是活用贝壳、链家等二手房交易平台。

 

这套方法,说起来很简单,但真正实践起来,还是要下功夫。关键的分析逻辑,是看这个城市房价最高的地方在哪?具体去分析每个板块,价格最高的楼盘,高价的原因在哪?

 

通过这一套分析,你一定要搞清楚三大信息:

 

1、你的城市价格体系是怎么样的?哪里最贵,哪里次之。


2、你的城市最核心的资源是什么?是学区,还是产业?是商圈,还是环境?


3、结合你的预算和需求,选择最靠近这些资源的房产。即使资金有限,也要尽量选择能地铁直达该区域的、地理位置最靠近的区域等等。

比如在天津,你仔细分析就会知道,房价高的都是和平区带学位的老破小,那你就应该努力去靠近学区,并且选择次新房最好。再比如杭州,产业更牛,找到阿里所在,无限靠近,也尽可能选择次新房。


因为除了地段之外,接下来楼龄也是竞争的核心。

虽然平台的数据,不一定是完全准确的,但是这一套数据就是你判断市场的锚。


接下来你要做的,就是针对预算内的板块去看,不断验证、不断修改你所的认知。


这样看房,更加事半功倍!


一定要关注流动性

 

小区户型、楼层、采光,很重要,但是大多还有装修可以弥补。但是流通性差了,就是真的踩到坑了,一套就不知道是多少年了。

 

选小区,一定要关注流通性,哪怕你是买新房,也要先看看周边二手市场的成交情况。

 

没有流通性的房产,终究是一场虚妄的纸上富贵,任凭新房开盘价再怎么高,也只是“不动产”而已。

 

关于流通性,最值得关注的有两点,其一是成交周期,其二是成交户型。这些数据,刚刚说的贝壳、链家、58等许多软件,很轻松都能查到。

 

 

成交周期低于三个月,基本都算快。成交户型暴露的是,这个小区底是刚需户型吃香,还是改善户型吃香。像上图这个小区,成交主力在二房一厅,一房一厅单价更低,成交周期也长,就绝对不要碰了。

 

永远不要买错配的产品,在刚需扎堆的地方住改善,这种孤独你一定不想体会。

 


房住不炒之下,限贷、限购放松的可能性越来越低,楼市出现普涨的可能性也会越来越低。

 

未来城市之间分化会愈演愈烈,城市内部板块分化、板块内小区分化,也会愈演愈烈!

 

2020年楼市已经在验证这个结论,去年,深圳、上海、广州,都是以豪宅暴涨开局!但同样在深圳的角落,盐田依旧没有动静。

 

对于劣质房产,不要再有留念,赶紧抛售!不断的优化自己的资产,才是接下来在楼市稳赢的关键。


当下无论是买房,还是投资,要牢记两句话:


1、房子靠的不是数量,而是质量!

 

2、比起时机,决定你此刻买不买房的,是眼前的资产,足不足够优质!

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