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实探:惠湾6新盘,有买房送车位!有近两万单价!

来源:原创    2021-04-15    编辑:管理员   浏览:27

三月份的网签,仲恺2916套,大亚湾1876套,惠阳1528套。仲恺成为最新王者,昔日的网签大户临深大亚湾,惠阳开始陨落。
在开春探市之后,肥猫哥哥团队再一次踏进了临深的惠湾市场,本次重点以新盘为主,均预计在“五一”前后推货,也有表示可能到五月中旬,具体节点仍未定。
深圳、东莞的限购政策十分严厉,多数人认为会利好周边城市。特别在吃过喊香的惠湾市场,去年成交数据一骑红尘,今年还期待历史重现。按照某些人的逻辑,深圳实在买不了肯定会来惠州临深买房。
结果是否如此,在本文结束语,肥猫哥哥会做一个总结,还原市场真相!
先跟随小编团队实探!

1.德威花园城

从惠城出发,小编团队选择第一盘是德威花园城。较早前就收到德威花园二期即将推出,可是目前二期营销中心仍然未建好。有个别销售在一期营销中心上班,因为未在做推广所以显得很冷清。

据现场销售介绍,预计四月底会推出,先推3和7栋,建面有96-101-102-130㎡,后期会有71㎡的小面积,具体方案还未定,吹风价在14000元/㎡。
德威花园城位于惠阳秋长街道岭湖村叶挺大道与迎宾大道交汇处,项目总面积约33万㎡,总建筑面积超100万㎡,分四期开发。一期是属于三和地块,已经收楼入住。二期是在迎宾大道旁算是秋长街道。目前德威的公立小学仍然未建好,预计跟二期同时交付使用。
据资料显示,德威花园城二期容积率2.29,拥超8个国际足球场大约6万㎡园林,配置有4个儿童乐园、4个泳池、2条健康跑道、羽毛球场、阳光大草坪等拾乐配套。

肥猫哥哥点评:德威作为惠州本土房企,项目集中在惠城,目前在售的金山新天地的德威江誉城。在惠湾面对深圳人的市场显得优势不足。
房姐认为最大的亮点还是在于规划有36班公立小学和24班公立中学。从销售口中得知,德威花园一期虽然属于三和,也是可以就读届时建好的德威公立小学。
除了片区均会说到象岭智慧科技产业园、秋月湖科学城两大千亿产业布局外,项目主打还是惠阳服务中心这个圈面,也是说惠阳从主城的外溢新城。围绕着迎宾大道的两侧,项目越来越多。如融创、金辉、德威、花样年、中洲等竞争非常激烈。

2.阳光城文澜公馆

说起阳光城,不知大家会不会陌生。
阳光城集团是成立了1995的福州,在2012年将总部迁至上海。在全国有100座城市都有开放项目,近几年来,进军粤港澳大湾区,在广州、深圳,乃至环深的东莞、惠州、中山、汕尾均有项目。据资料显示,2020年,阳光城实现销售金额2180亿元,综合实力位列中国地产TOP15。

肥猫哥哥团队来到阳光城文澜公馆,作文阳光城首进惠州的项目,最近刚开放营销中心不久,整个小区并不大,占地约2.4万㎡,建面约10.9万㎡,由6栋高层建筑组成,首推2栋,建面约92-120㎡三至四房。
现场是异地样板房,可以参观92㎡三房和120㎡横厅的样板房,据现场介绍120㎡还有竖厅并没做出来。虽然销售说按照1:1,层高3.1米,但是作为异地还是不能有居住感受。

现场销售介绍目前登记不多,惠湾市场都是如此,不像惠城。惠湾市场都是喜欢直接开售。
据悉,目前5万认筹,前50名可以享受开盘送有产权的车位,预计月底开盘,吹风价15000元/㎡。
项目打造一座儿童主题乐园“星光森林”。在健身房、社区篮球场旁。在公共活动区域有设置露天剧场,据悉每月都有一次电影。

肥猫哥哥点评:作为阳光城在惠州第一次亮相。在惠阳来讲,此位置并不是好,而且同样作为秋长街道,按照目前的学区划分就读维新小学或者周边私立小学。
物业方面是阳光城自家物业服务公司,管理费达到3.38元/㎡,这是听到目前片区住宅最高。

3.新力臻园
新力集团在惠湾又多了一个项目。上周才刚刚开放营销中心,目前节点也未明,可能是“五一”或者五月推出第一波。
新力臻园位于惠阳秋宝路旁,分两期开发,目前一期占地面积为4.56万㎡,建面为12.46㎡,小区采用围合式布局,总栋有4栋6个单元。

据现场介绍,项目三面环水,旁边有横岭水,规划河滩市政公园。首推第1栋,建面为89-109㎡三房,销售还提到第二栋可以说是“河景房”。
同样主打临深,直线距离深圳约2.5公里,距深圳地铁14号线沙田站约5km。

肥猫哥哥点评:项目所言定位于中高端,在附近来讲pk项目有金辉优步公馆,产品吸引房姐的是109㎡具有8米超长的阳台。就是外部条件太差了,那些大货车来来往往,房姐看到心都慌了。

4.牧云左岸

牧云左岸是榕江集团继牧云溪谷之后在深惠交界处打造的一个全新项目,也是在惠阳秋长白石村沿湖路与金湖路交汇处。万科太东四季花城相邻,据介绍,与深圳坪山仅一河之隔,属于真正的“0”深地段。位置距深圳地铁14号线沙田站(建设中)约2km距离。

据介绍,项目总占地面积约4.4万m²,总建筑面积约15万㎡,配套6200㎡的商业街,3000㎡的幼儿园,容积率2.4, 绿化率38%。
目前在售的2-3-4栋,户型75-116㎡,直接认购,价格在16800-19800元/㎡,按揭可享受97+99折。

跟所有人一样都问起此项目跟万科对比如何,销售估计是问太多了,对答如流。房姐避免了被嫌疑黑万科,如果你想了解就加小惠的微信吧。

肥猫哥哥点评:肥猫哥哥想用“身在曹营心在汉”来形容此项目或者万科。所有的配套都是以坪山为主,惠州只是在住。目前都没有公立学校,深圳人完全可以用积分入学就读项目附近深圳学校。
户型方面都有着投资客比较喜欢的75㎡,样板房都感觉挺好。价格在惠州来讲是高位,可是坪山4万来讲,还没过半。开发商还是深圳榕江集团,成立于1994年,以深圳本部为核心辐射粤港澳大湾区。
据悉,在惠阳白云新城到时也有新项目。从牧云溪谷来看,也是新圩的豪宅项目。有段时间,咨询肥猫哥哥还是蛮多。

5.泰丰金凤园
这是肥猫哥哥团队实探的最后一站,这是泰丰在惠湾开发泰丰牧马湖、泰丰枫林岸之后在惠州打造第5个项目。

整个盘并不大,位于广东省惠州市大亚湾西区龙山六路与新荷大道交汇处博林腾瑞东北侧,总建筑面积7万㎡,由4栋高层住宅、2栋1层商业及相关配套组成。
据现场介绍,离深圳坪山直线距离4公里,周边有如比亚迪、光弘科技等高科技产基地。另外配套方面,特别提到是大亚湾外国语学校,按照省一级学校标准建设的私立学校,大概有900米距离。
据了解,首推1/2栋,81-91-95㎡N+1房,吹风价为16000-17000元/㎡,带装修。户型中规中矩,肥猫哥哥觉得比牧马湖二期产品都要好。

肥猫哥哥点评:这项目因为靠近比亚迪小区,周边商业配套非常成熟,有世纪城商业中心、京华购物广场等,不愁商业氛围。肥猫哥哥觉得泰丰在选址方面都是很好,只是项目真的很小。
另外,整个区域存在着通病,就是龙海三路什么时候能够全新通车?

 肥猫哥哥笔记:通过本次踩盘总结了如下几点:
1.有些销售释放出“深莞限购升级,利好惠湾市场,年后就有很多人来这里买房”。而实际上不少销售表示,惠湾市场差了很多,并不像以前那么旺,反而他们感觉利好是仲恺,惠城。
从3月网签可见,其实从房姐团队每次实探带回干货,仲恺已成为市场的聚光点(我们带回最新消息,真实市场告诉大家)。
第一:也许深圳投资客也好,刚需也好,这么多购房者对临深的“政策没兑现”有些失望。第二:惠湾房价涨起来,有些项目卖不动了。曾经11000-13000元/㎡,现在项目对外释放都是15000元/㎡或者以上。
2.去年限制预售很严格,现在开始有所放松。惠湾市场并不是很紧张的气氛,像某些喜欢慢挑细看的购房者,这时是否合心意了。
3.惠湾市场跟惠城市场真不一样,主打客户都是深圳人,要求的效率也并一样,基本上都是直接开售,中介带看。
4.本次踩盘多以惠阳秋长街道项目为主,并没进入市区内那些持续在售项目。城市开发走向从市区往外围发展,本地人看到惠阳发展是挺快的,几年间就有新变化。从深圳外地人来看,可能都是房子。房姐团队也是如此感受,配套还是需要跟上,目前集中在淡水的内环路、新华大道这些围绕着区政府周边。
5.市场都一样要求品质和地段,这也是购房者所期待。牧云左岸作为真正临深看房的人相对多一些,其他项目没什么人。如果说原因有工作日成分在,也有是新盘未入市曝光度不高都有影响到。
最后,所有项目均以看好的坪山高新区的人口外溢,以及深圳地铁14号线预计2022年通车。从沙田站到项目的距离,有个销售说预计会带来100-300万人来惠州居住。
不知真否?