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深度详解 | 从“地段论”看“大亚湾临深热”,置业前景究竟何在?

来源:原创    2021-02-23    编辑:管理员   浏览:37

“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”一直以来,这句话被奉为房地产行业的金科玉律,无论是开发商拿地还是置业者购房,“地段”永远是必定要考虑在内的因素——人人都想买到好的地段,买到对的地段,而地段作为住宅地域性的商业附加值,在不同的城市和区域,优质的地段定义也不一样。

那么,地段到底为什么这么重要?一个好的地段,能够给我们带来怎样的好处和优势? 

对于临深置业者来说,从刚需和自住两个角度出发,临深区的地段究竟该怎么选择呢?

图源网络

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地段为何重要,关键看这三个

保值增值、变现能力、居住体验

地段,一般指的是物业在街道中的位置,尤其是物业与相邻街区、相邻街道和建筑的关系,地段关系着住宅的价值,也直接影响着我们的居住体验。好的地段不仅能够带给我们生活上的便利,还能带给我们经济上的收益。

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地段决定了日后的生活体验

对于大多数人来说,房子买来还是要住的,好的地段就是要住得舒服、方便、安全。

开发程度较低、位置偏远的地段,其所在的片区往往缺乏成熟商业和路网,日常采购和出行通勤难免会存在不便。而居住在配套齐全,交通便利、公共管理服务到位的地段,不仅买菜、购物、娱乐、出行都很方便,而且人气旺盛,管理到位,居住安全性大大的提高了。

地段关系着房子的价值和潜力

住宅资产之所以在某种意义上能够成为金融投资品,是因为它同时具备了抗风险的能力和回报的前景,而这种能力和前景绝大多数取决于地段。

从抗风险角度看,选择人气高、配套完善的地段,无论什么时候从来都不缺乏人追捧。从投资角度看,投资投的是未来利好兑现,因此要特别注意那些有利好规划的地段,在利好落成之前早早地入手了好的地段,相当于买了一只潜力股。

地段关系着房子的变现能力

除了保值增值之外,地段对于经济利益的第二个影响是住宅资产的变现能力。城市中心区、闹市区、CBD、学区、地铁口之所以能够成为公认的好地段,就是在于这些区位能够满足大多数人的社会经济活动需求,租赁和销售都永远不缺乏买家,整体呈现出一种供不应求的状态,因此这些地段资产流动性好,变现能力强。

相对的,像一些地处郊区,性质特殊的文旅盘,只符合少数人的需求,这类地段的资产变现能力就没有那么好。

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选择地段的两个逻辑

价值复合与交通构架

明确了地段的重要性,如何选择地段就成为了我们购房时所要考虑的重中之重。

一、地段是空间与时间价值的复合

几乎每一座城市都遵循着诞生、萌芽、发展、成熟、衰落的自然法则,这个过程伴随着人口的流动、配套的规划建设,和城市内板块的转移兴起。

 

因此,在选择地段时,不仅要关注空间概念,更要关注时间概念——即随着时间的推移地段价值不断上涨。好的地段能够带给置业者的应该是“升值—保值”整个过程的经济收益,并且过程中居住生活的体验应该是趋向于越来越好。

 

这就是为什么很多城市尤其是在不断建设新区的城市里,优质地段并不完全等于传统市中心区。以深圳为例,从罗湖到福田再到前海南山,其中心区在不断转移。对新深圳人来说,好的地段永远是下一个中心区所在,新区建设期一过,基础设施和配套渐趋成熟,更加新兴的产业在此兴起,人口大规模涌入,生活环境更好,推动地段价值上涨的同时,也形成了资产抗跌的基础 。

(从罗湖到福田到南山,房价均价一路上涨)

二、交通是地段价值实现的必要前提

如果说地段价值的潜力以规划和配套为导向,那么交通就是决定了地段价值能否实现的关键因素。城市是极度追求效率的空间,交通不便,意味着社会经济活动低效,低效阻碍商业和产业的发展,地段价值自然难涨起来。

一个城市板块是否做好了崛起的准备,关键看它的道路是否实现了网格化,是否即将拉起地铁或交通主干道的骨架。

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临深区地段价值全解析

而临深区之所以能够成为大湾区的置业热点区域,并在很长一段时间内仍有价值上涨空间,其背后的逻辑支撑也与上面两点不谋而合。

2019年,粤港澳大湾区规划纲要和深圳建设中国特色社会主义先行示范区出台,今年则是“双区”建设全面铺开之年。上半年深圳都市圈官宣,下半年深圳特区40周年大礼包出炉,“交通强国”计划力求打造“轨道上的大湾区”,加强深莞惠城市间的联系。

目前,粤港澳大湾区、深圳先行示范区以及深圳都市圈都在一个规划相继落地、区域加速建设的上升期,以及社会文化观念的大变革时期。而临深区域就处在这样一个和“三区”共成长的起步新阶段,随着深圳都市圈概念被越来越多人接受、片区建设的不断完善,以及人口外溢的承接,临深区价值必将迈上一个新的台阶。

龙岗大运新城|图源网络

不仅如此,深圳东进战略也在如火如荼的进行中。一般来说,城市的发展由中心向外扩散,越中心的地段,红利兑现得越早。这几年龙岗、坪山房价的上涨已经在兑现区域红利了,未来龙岗-坪山东部新中心崛起后,下一个腾飞的地方必将是临深。

(2010-2020,大亚湾的房价呈上涨趋势,一部分区域红利已然提前兑现——数据源楼事惠州)

从交通及产业方面来看,临深是否做好了崛起的准备,答案毫无疑问是肯定的。

现阶段,从临深去往深圳的地面交通路网已经相当完善,惠深沿海高速、南坪快速等构筑了深惠一小时生活圈,厦深高铁捷运化之后,从临深去往深圳北站仅需半小时左右,更重要的是,地铁14号线、深大城际、深惠城际、深汕高铁都相继进入落地的快轨道,深惠同城化、双城通勤指日可待,一种依托于交通的“扩容”正在进行。

跟随着这股大浪潮,今年,一批重磅产业相继落地临深区。产业互联网代表慧聪集团总办搬迁至大亚湾,打造慧湾·新一代信息技术产业港;港口物流运输巨头普洛斯携手惠州港荃湾港区建设国际物流中心;中海壳牌三期选址大亚湾……

可以预见,日后随着交通网的进一步完善,会有越来越多的产业物业落址于此,深惠产业互补互惠是大势所趋,这将创造出大量的就业岗位,吸引大批人才涌入,带动整个区域的发展。届时,临深区不仅是借着深圳的风顺势腾飞,更会形成自己独特的都市圈生活文化和区域核心竞争力。

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临深区地段价值风向标

深圳与地铁轨道交通

“三区”叠加利好的效应使得临深区发展迅速,让不少新深圳人都选择安家临深,作为购房者,在看到临深存在机遇的同时,如何选择置业地段,使得区域红利的收益最大化呢?

首先,深圳作为整个粤港澳大湾区的中心城市之一,是粤港澳大湾区发展的核心引擎,对于周边区域的发展起到辐射带动作用,同时作为中国改革开放再出发的排头尖兵,深圳对整个中国社会经济的发展都有着举足轻重的影响力。

在大湾区、先行示范区、深圳都市圈“三区”建设的大背景下,深圳对于整个临深区的影响只会越来越强,深圳是临深地段价值的主导和向心力所在,越近深圳,越能享受到深圳的辐射红利,相应地地段价值也就越高,这也是大亚湾西区比大亚湾其他片区发展更成熟,物业更集中,房价更高的原因。

(从左到右依次为大亚湾西区、中心区、霞涌片区11月住宅价格,可以看到整体价格及密度数量呈递减状态——数据源大亚湾楼市)

大亚湾西区中,位于坪山河以西,龙海一路以南,西到惠州行政边界的西部片区,又被称作“一线临深区”“深惠融合发展片区”,而西区的其他地区只能统称为临深区,再往东过去的大亚湾中心区,霞涌实际上已经离深圳有一定距离。

大亚湾西区功能分区图

作为临深第一梯队,西部片区的发展程度以及发展速度较于其他区域都有十分明显的优势,是深惠“双城”上班族主要的聚集地,深惠产业联动的节点。未来将与坪山一样建设成服务与高端科技人才的核心产业融合居住商务区,吸引更多高新企业技术人才入驻。

目前区域内慧湾新一代信息技术产业已经动工,这里汇聚了沃尔玛、龙光商业广场、大亚湾第三中学(规划中)等诸多优质配套,将来大中华幸福城旗舰商业和大中华喜来登酒店建成后,更为片区繁华增添浓度,提高区域影响力和形象。

图源楼事惠州

其次,随着地铁14号线、深大城际、深惠城际、深汕高铁等轨道交通相继提上日程,临深即将迈入轨交经济时代,片区内将开启轨交物业与非轨交物业的竞争模式。从一线临深区去往地铁14号线坪山沙田站(在建中)仅约8分钟的车程,乘坐14号线30分钟左右可通往深圳市中心,未来片区内深大城际站点(规划中)建成后,可搭乘深大城际,更加便捷通勤深惠两地。

如此一来,靠近地铁站、城际站的住宅的居民,将享受和深圳居民同样的地铁通勤生活,在轨道交通配套完成之前提前抢滩轨交物业,就能享受到临深崛起的红利。

(深圳地铁14号线作为首条触达临深区的地铁线,其对临深地段价值的影响非同比拟)

(深大城际在大亚湾设三站,未来一线直达深圳机场)

置业临深就选大中华幸福城

大中华幸福城是大中华国际集团跟随着时代的脚步在深圳东区域强势布局的50万方旗舰综合体大城,项目临深500米,坐拥地铁14号线沙田站(在建中)、深大城际石化大道站(规划中)双轨道交通站点,同享坪山高端生活圈和西区繁华板块。

项目区位图

大中华幸福城自拥2.3万方内聚式连廊商业、区域首家五星级酒店大中华喜来登酒店、10万方贝尔高林双层立体园林、地标级超高层双子塔等前瞻性多元配套,强势填补临深区高端物业空白。大中华幸福城不仅雍据临深临轨交的风口地段,更以自身综合体的优势带动片区地段价值和影响力持续提升。

项目效果图

大中华幸福城

50万㎡旗舰综合体

约81-125㎡临深都会资产

构筑幸福理想家


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