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买房贷款,千万别被坑了!

来源:原创    2021-02-21    编辑:管理员   浏览:112

在买房实操中,最让人痛苦的恐怕就是房贷。

开发商、中介把你带进银行,银行忽悠一番,直接塞给你几个选项,一大堆数字,让你自己去做选择。

大家都是站在自己的利益角度做事,所以就想着以最快最直接的方式走流程,拿到钱和业绩。

但对于不懂行情的你,一脸懵地签了合同,可能就给自己埋下了雷。

这些年因为房贷多花冤枉钱,甚至被忽悠入坑的不在少数。

我一直认为,房贷作为普通人一生中最大的杠杆,一定要弄清其中勾连,如果在与卖方的博弈中,站在认知高处,你将会变相赚得一大笔钱。


下面正式入题。

1.房贷的本质

大多数人都比较排斥房贷。

这是因为房贷是欠债,欠债就得还钱,合同一签就成了房奴。

其实不然。

房贷是负债,但同时也是一种资产杠杆。

这些年,凡是主动用贷款买房,喜欢撬杠杆的玩家,都在楼市赚了钱,反而那些老老实实不愿意欠债的人,财富被偷偷夺了去。

举个例子,2010年张三用100万全款,在某城市买了一套房,但隔壁李四选择用杠杆,30%首付,100万买了3套房,10年以后,两人之间的财富拉开了好几倍。

当然因为限购,这个真实的例子不能再重演。但里面有几个道理是延续的:

尺度与时间。

尺度就是房贷利率的数值。

做生意的人肯定明白,在信贷市场上,房贷利率一直都是比较低的一种。

尤其公积金,3.25%的利率简直就是银行给你送钱。

所以在某种意义上讲,房贷是负债,是杠杆,同时也是政府给出的政策福利,当你明白了这句话,你就不是小白选手了。

时间是什么意思呢?通胀。

为了更好地发展经济,我们会一直保持微通胀水平。这两年,因为疫情影响,央行放水有些多,通胀幅度大增。

大家去菜市场看看超市的粮米油盐酱醋茶的价格涨幅就清楚了。

通胀,钱就会变得不值钱,同样对于负债,也是缩水的。

这意味着,你从银行借钱100万,时间越长,通胀对债务的吞噬越厉害,你还的钱越来越少。

还是隔壁老李,一套房首付30万,商贷70万,分30年还清,用等额本息来算,一个月还款额是3715元。

3715元,在2010年绝对是一笔巨资,但是放在2020年呢?

也就是一瓶多茅台的价格。

当然这一切建立在你的财富随通胀递增的基础上,如果10年前你月收入是1万元,10年后还是1万元,经济再怎么通胀,跟你都没关系。

当大家明白了房贷利率以及杠杆的本质,我们再去做选择就比较容易了。


2.还款方式

选择等额本息,不要选择等额本金。

等额本息,每个月的还款额是相同的,但在本金和利息结构上,前面主要还利息,后面主要还本金。

等额本金,每个月的还款额是不同的,逐月递减,前面还大头,后面还小头。

时间可以吞噬债务,未来的钱越来越不值钱。

那么我们肯定要把重要债务放在未来,不能选择等额本金这种“先大后小”的策略。

这个选项基本是经过历史论证的,不需要质疑。


3.商贷和公积金

谨慎公积金,灵活商贷。

商贷,逻辑很简单,就是你把房子抵押给商业银行,商业银行给你一笔贷款。

公积金,是政府给居民的政策性福利,是用来鼓励刚需购房的。

因为利率极低,仅为3.25%,所以我让大家谨慎使用,因为除此之外,你很难从银行里拿到这么便宜的钱。

如果你想用公积金买房,就必须要给自己搞到资质。

一般情况下,企业都是安排五险一金的,如果你是个体户,或者自由从业者,我建议你去挂靠朋友的公司,或者去TB,让别人帮你缴纳五险一金。

只要你使用公积金买房,一定稳赚不赔。

在选择贷款方式上,肯定要优先选择公积金贷款的,如果额度不够,那就用商贷+公积金组合贷,最后才是商贷。

前提是你所在城市的公积金放款速度是合理的。

这时候你还要考虑一个问题。

你未来规划要买几套房?

如果是1套,还是优先公积金,如果是2套,我劝你第一套用商贷,第二套用公积金。

因为很多城市限购限贷,二套房的首付比例高,房贷利率也高,如果用公积金买,可以极大降低成本。


4.房贷时间

买房贷款时间选择多久?

很多人怕时间长利息多,选择了20年甚至10年,这是不对的。

如果你读懂了房贷利率的本质,你应该勇敢地选择30年。如果有100年的选项,我还会毫不犹豫地选择100年。

10年前1万月供和10年后1万月供,是两个概念,永远不要低估通胀的威力。

当然,并不是你想30年,银行就愿意给你30年。

银行会评估风险,具体贷款年限跟买房人的年龄以及抵押房的房龄有关。

不同银行对年龄的要求不同,例如有的银行贷款是60岁限制,你现在已经50岁了,那么你最多也只能贷10年。

房龄要求也是。

一般银行要求,房龄+贷款年限≤50年,如果这套房子的房龄已经30年了,那么贷款年限最多也就20年。

所以我一直劝大家不要买太老的房子,因为未来可贷款的年限越来越少,也意味着流动性越来越低,买了难出手,容易被套死。


5.提前还款

要不要提前还款这个问题是房贷中非常热门的问题,争议不断。

因为很多人想着本来有闲钱没去处,早点把钱还完,不用再还那么多利息了。

我的建议还是尽量不要提前还款。

你把这部分钱随便做做理财买买基金,基本都能跑赢房贷利率,钱放在手里产生的收益要大于房贷利息。

有人说,我的房贷利率高啊,6点多,怎么做理财都跑不过,怎么办?

还是那句话,多考虑一下通胀因素,通胀会吞噬负债,还款压力是逐年递减的。而你做理财,虽然无法对冲,但却是当下的收益。

很多人理解不通时间的概念,就过不了这一关,这时候多想想10年前和现在的生活就明白了。

当然提前还款未必完全不行,还有一种因素。那就是你想买一套改善房,以房换房,或者在其他城市买房。

因为有些城市限购限贷很严重,有的认房认贷,有的认房不认贷,有的认贷不认房。

如果认贷不认房,你手里有房子未还清贷款,再买房就得按第二套处理,首付和利率成本瞬间增大。

这时候就需要提前把首套房贷款结清,再去买房,就能以首套房的优惠买。

还有人问我如果钱够的话,是否应该全款买房?

还是不建议的。

如果有公积金,那就要优先用这个政策福利,没有公积金就去商贷,再用其他的理财手段去对冲房贷利息。

不过,一定要珍惜“处女贷”,尽量要把第一次买房贷款的资格用在你未来想要生活的城市,这个非常重要。

我之前就有一个读者,本来可以在北京买房,结果听父母话,在三四线城市商贷买了一套房。兜兜转转再去北京买房,发现已经失去了首套资格。

二套首付比例和房贷利率根本无法承担,便丧失了上车的机会,可能这个机会就是一辈子的。


5.拿钱能力

写到这里,基本关于房贷的问题大家应该都清楚了。

最后再谈谈,如何跟银行博弈。

既然房贷是杠杆也是福利,那么我们就要想办法通过房子,从银行拿出更多的钱。

银行根据什么去放款呢?

风险。

如果你的征信非常好,信用卡的额度高,使用率低,工资收入也高,银行就会把你评定为优质客户,给予你最好的信贷帮助,鼓励你去从银行拿钱买房。

所以如果你有购房计划,就一定要在买房前,半年甚至一年,有意识地培养自己去银行拿钱的能力。

这其中是有窍门的。

比如你在平时要有意识的提高信用卡额度,刷卡买东西再及时还上,在买房半年前一定要把所有信用卡还清,银行会认为你的信誉度非常高,愿意借钱给你。

比如你的工资收入不高,流水不够,就可以把钱转给开公司的朋友或亲戚,定期给你往银行卡里打钱,再慢慢把钱取出来。

银行在评定你收入情况时,你可以证明有“其他收入”。

银行只会看数值,根本无法调查你是否具备有其他收入的能力,这时候你就能伪装成一个流水很高的优质客户。

银行一般会调查你的征信以及近一年的流水、负债,信用卡不要逾期,买房半年前尽量还完,信用卡额度要高一些,使用频率低一些,有稳定收入,那么还可以给你降低房贷利率。


6.反人性选择

最后再说几句。

房产投资游戏,以及杠杆的使用都是反常态的。

过去大大方方从银行里借钱去买资产的人,会越来越富,惧怕债务老老实实把钱存在银行里的人,会越来越穷。

这种穷并不是自己造成的,而是被认知与时间剥夺的。

投资反人性,跟着20%的人方法走,就会理解时间与金钱的价值。

房贷压身并不可怕,而是幸运。

过去十年,人们经常谈论房奴有多么痛苦,而现在大家都在讨论成不了房奴有多么痛苦,这就是时代的进步。


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